Potencjał nieruchomości dla każdego.
Fundusz inPZU Akcji Sektora Nieruchomości
Skąd bierze się popularność tej formy inwestowania? Jak potencjał globalnego sektora nieruchomości pozwala wykorzystać fundusz indeksowy inPZU Akcje Sektora Nieruchomości?
W Polsce inwestowanie w nieruchomości kojarzy się przede wszystkim z kupnem mieszkania, lokalu użytkowego lub działki – i długoterminowym czerpaniem dochodów z ich wynajmu. Popularna jest również krótkoterminowa forma inwestycji: kupowanie i odnawianie nieruchomości, a następnie jak najszybsza ich odsprzedaż z zyskiem (tzw. flipping).
Bezpośrednia inwestycja w nieruchomości wiąże się z szeregiem barier. Jedną z najpoważniejszych jest konieczność poniesienia znacznych nakładów finansowych na początku inwestycji, a co najmniej posiadania dużej zdolności kredytowej. Nie jest to więc inwestycja na każdą kieszeń. Aby czerpać zyski z nieruchomości, często niezbędne jest też posiadanie dobrej znajomości rynku (np. lokalizacji, cen, stawek najmu) oraz istotne zaangażowanie czasowe – a i to nie gwarantuje, że wyjdziemy na swoje. Do tego dochodzi ryzyko nietrafionej inwestycji, co przy niskiej płynności może skutkować zamrożeniem kapitału na długie lata… a nawet stratą. Będzie to szczególnie dotkliwe w sytuacji, gdy na nieruchomość zaciągnęliśmy kredyt, a jego rata nagle gwałtownie wzrośnie w wyniku podwyżek stóp procentowych.
Alternatywą dla osób, które planują zainwestować mniejszą kwotę i nie chcą angażować swojego czasu, może być zainwestowanie w nieruchomości poprzez fundusz inwestycyjny dający ekspozycję na ten sektor rynku – inPZU Akcje Sektora Nieruchomości.
Globalny sektor nieruchomości w zasięgu ręki
Fundusz indeksowy inPZU Akcje Sektora Nieruchomości daje ekspozycję na globalny sektor nieruchomości poprzez dążenie do jak najwierniejszego odwzorowania benchmarku MSCI World Real Estate NTR USD Index.
Indeks grupuje duże i średnie spółki z sektora nieruchomości (według klasyfikacji GICS®) z siedzibą w krajach rozwiniętych. Wśród nich dominują spółki z USA (ok. 70%), jednak podmioty te często działają globalnie, dywersyfikując geograficznie swój portfel nieruchomości. Większy udział w indeksie mają też spółki z regionu Azji i Pacyfiku, m.in. z Japonii, Hongkongu czy Australii.
Skrót „NTR” oznacza, że do wyniku indeksu – oprócz zmian cen akcji wchodzących w jego skład – wlicza się również inne dochody z tytułu posiadania akcji, przede wszystkim dywidendy. To bardzo istotne ze względu na dywidendowy charakter REIT-ów.
W co konkretnie inwestuje fundusz inPZU Akcje Sektora Nieruchomości?
- Główną część portfela stanowią REIT-y (ang. Real Estate Investment Trusts) – podmioty o szczególnej formie prawnej wyspecjalizowane w inwestycjach w nieruchomości.
- Portfel uzupełniają akcje innych spółek z sektora real estate działające w bardziej standardowej formie prawnej, m.in. świadczące usługi doradcze, zarządzające nieruchomościami czy deweloperów.
Wiele z nich jest notowanych na giełdzie, dzięki czemu fundusze, takie jak inPZU Akcje Sektora Nieruchomości, mogą w nie inwestować. REIT-y powstały w 1960 r. w USA, ale z czasem zyskały popularność na całym świecie. W Polsce prawo nie dopuszcza tworzenia tego typu podmiotów, jednak zagraniczne REIT-y są obecne w naszym kraju. W ich portfelach znajdują się m.in. prestiżowe centra handlowe i magazyny.
Szczególny status prawny REIT-ów
W Stanach Zjednoczonych podmiot posiadający status REIT-y musi:
- inwestować min. 75% całkowitych aktywów w nieruchomości;
- pozyskiwać min. 75% zysku brutto z czynszów lub obrotu nieruchomościami;
- wypłacać min. 90% podlegającemu opodatkowaniu zysku w postaci dywidendy;
- posiadać co najmniej 100 akcjonariuszy;
- utrzymywać rozproszoną strukturę akcjonariatu, tj. nie więcej niż 50% akcji może być w posiadaniu pięciu lub mniejszej liczby.
Spółki z sektora REIT zazwyczaj specjalizują się w inwestycji w konkretny podsektor nieruchomości. Wyróżnia się przede wszystkim REIT-y:
- specjalistyczne (np. wieże telekomunikacyjne, centra danych),
- mieszkaniowe,
- handlowe (centra handlowe),
- inwestujące w placówki ochrony zdrowia,
- biurowe,
- przemysłowe (magazyny, centra logistyczne),
- hotelowe,
- inwestujące w lasy.
Każdy z podsektorów nieco różni się od siebie pod kątem czynników wzrostowych i ryzyk, jednak zasada działania zazwyczaj jest taka sama – zakup/budowa nieruchomości, najem powierzchni i wypłacana okresowo dywidenda z zysku.
Popularność REIT-ów w USA
Według szacunków branżowej organizacji Nareit w REIT-y (bezpośrednio bądź za pośrednictwem funduszy inwestycyjnych i emerytalnych) inwestuje około 150 milionów Amerykanów – to prawie połowa całkowitej ludności USA1.
Wrażenie robi też skala działalności amerykańskich REIT-ów. Według Nareit w ich posiadaniu są nieruchomości o wartości przewyższającej 4,5 biliona USD – to kilkukrotnie więcej niż PKB Polski, który w 2022 r. wyniósł około 690 mld USD.
Inwestycje w nieruchomości poprzez fundusz - dlaczego warto?
Akcjonariusze spółek notowanych na giełdzie mogą zaoferować do sprzedaży posiadane przez siebie akcje w ramach przyspieszonej budowy księgi popytu (ang. accelerated book-building, ABB). Transakcja ta polega na sprzedaży pakietów akcji w stosunkowo krótkim czasie. W tym celu przeprowadzający ją brokerzy (np. domy maklerskie) oferują walory klientom instytucjonalnym, z którymi współpracują – w tym funduszom inwestycyjnym. Transakcja ABB przebiega zwykle w ciągu 1-2 dni, często w ramach transakcji pakietowych, (które nie wpływają na bieżący kurs akcji na giełdzie), a Inwestorzy biorący w niej udział mogą liczyć na cenę lepszą od rynkowej.
W zamian za zwolnienie z podatku dochodowego REIT-y są zobowiązane do regularnego wypłacania inwestorom dużej części osiąganych zysków w postaci dywidendy. Co ważne, przywilej podatkowy przynależny REIT-om niesie za sobą istotną korzyść dla inwestorów: zysk do podziału nie jest opodatkowany podwójnie – podatek płacą tylko akcjonariusze, którym dywidenda wypłacana jest z zysku niepomniejszonego wcześniej o podatek od osób prawnych. Przekłada się to na stopę dywidendy oferowaną przez REIT-y, która jest wyraźnie wyższa dla indeksu MSCI World Real Estate niż dla indeksu MSCI World grupującego wszystkie sektory.
Dodatkowym źródłem zysku dla inwestorów inwestujących w nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów jest potencjalny wzrost wartości ich akcji w czasie. W tym kontekście warto jednak pamiętać, że w okresach rynkowej dekoniunktury akcje tych spółek (podobnie jak wszystkich innych spółek giełdowych) mogą podlegać przecenom. W ich przypadku dywidenda stanowi jednak bufor ograniczający straty.
W przeciwieństwie do bezpośredniej inwestycji w nieruchomości, jednostki funduszu są dostępne dla szerokiego grona inwestorów (minimalna wpłata to 100 zł). Inwestycja w nieruchomości za pośrednictwem REIT-ów czy akcji spółek giełdowych z tego sektora jest również nieporównywalnie bardziej płynna niż bezpośrednia inwestycja w konkretną nieruchomość.
Inwestowanie w nieruchomości zlokalizowane na całym świecie oznacza ekspozycję na waluty obce. Indeks MSCI World Real Estate NTR notowany jest w dolarze amerykańskim (USD), a na jego stopę zwrotu wpływają również zmiany kursów walut, w których notowane są spółki spoza Stanów Zjednoczonych. Dlatego fundusz zabezpiecza kurs USD/PLN, aby jego stopa zwrotu była jak najbliższa wynikowi benchmarku – niezależnie od wahań kursowych.
Co z ryzykiem?
inPZU Akcje Sektora Nieruchomości jest funduszem akcyjnym, a składniki jego portfela podlegają rynkowym wahaniom. Dlatego, pomimo dywidend otrzymywanych od REIT-ów (dominujących w portfelu) stopa zwrotu funduszu w pewnych okresach może być ujemna. Jednocześnie nasz fundusz zabezpiecza ryzyko walutowe, aby jego stopa zwrotu była jak najbardziej zbliżona do wyniku benchmarku.
PODSUMOWANIE
Fundusz indeksowy inPZU Akcje Sektora Nieruchomości jest ciekawym rozwiązaniem dla inwestorów, którzy akceptują ryzyko związane z akcjami i chcą inwestować w nieruchomości, nie angażując dużego kapitału początkowego oraz czasu na samodzielne zarządzanie nieruchomościami (formalności, utrzymanie, kontakt z najemcami itd.).
NOTA PRAWNA
Informacje zawarte na stronie internetowej mogą zawierać treści reklamowe i nie mogą stanowić wystarczającej podstawy do podjęcia decyzji inwestycyjnych. Przed podjęciem ostatecznych decyzji inwestycyjnych należy zapoznać się z prospektem informacyjnym oraz dokumentem zawierającym kluczowe informacje. Inwestycje w fundusze inwestycyjne są obarczone ryzykiem inwestycyjnym. Fundusze ani TFI PZU SA nie gwarantują, że zrealizujesz założony cel inwestycyjny lub uzyskasz określony wynik inwestycyjny. Należy liczyć się z możliwością utraty wpłaconych środków. Wyniki inwestycyjne, które Fundusz osiągnął w przeszłości, nie są gwarancją ani obietnicą, że Fundusz osiągnie określone wyniki w przyszłości. Fundusz jest zarządzany pasywnie.Pełną informację prawną znajdziesz tutaj.
1. Źródło: Nareit, https://www.reit.com/data-research/research/nareit-research/150-million-americans-own-reit-stocks